Lakásfelújítás

SOKKAL TÖBBE KERÜLT A FELÚJÍTÁS MINT AMIRŐL A VÁLLALKOZÓ AJÁNLATA SZÓLT?

Avagy a tervezés szerepe kisebb beruházások, lakásfelújítások előkészülete során

A tervezés szakaszai

1. CÉLMEGHATÁROZÁS

Ez a legegyszerűbbnek gondolt szakasz, hiszen a cél, hogy felújítani, csinosítani szeretnénk otthonunkat. A célmeghatározás során teljes egészében körvonalazódnia kell, hogy mi az a végleges külső, amiben látni szeretnénk újjávarázsolt otthonunkat.

2. PROBLÉMA FELTÁRÁS

Hogyan valósítható meg, amit elterveztünk? Ha erre a kérdésre minden részletében tudjuk a választ, akkor nincs szükség tovább olvasni soraimat.

3. ELŐKÉSZÍTŐ KIÉRTÉKELÉSSEL, CSELEKVÉSI (MEGVALÓSITHATÓSÁGI) LEHETŐSÉGEK KERESÉSÉVEL.

Ebben a fázisban történik a célmeghatározás és a problémafeltárás adatainak elemzése, azok összevetése és közös nevezőre hozása. Tudjuk, hogy milyen munkákkal járhat a cél elérése, már csak meg kell határozni azok helyes technológiáját és a hozzájuk szükséges anyagok minőségét, tulajdonságait. Ilyenkor van szerepe a felújítandó ingatlan szerkezetének alkotóelemeinek, építőanyagainak és azok tulajdonságainak alapos ismeretére.

4. TÉTELES, ÁRAZATLAN KÖLTSÉGVETÉSI KIÍRÁS KÉSZÍTÉSÉVEL TEHETJÜK MEG.

Egy fixen meghatározott, minden lehetséges munkarészre kiterjedő, előre lefektetett műszaki és minőségek pontos feltüntetésévél nagyban megkönnyíti a dolgunkat. A munkára jelentkező vállalkozónak a felmérésre szánt idejét – ha szükséges egyáltalán – lényegesen lerövidíti és nekünk sem kell egyesével mindenkivel szájbarágósan átbeszélni, hogy mit is szeretnénk.

Kérjen ingyenes árajánlatot

A munkálatok megkezdése előtt ha szükséges helyszíni szemle alapján készítjük el a végleges, személyre szabott árajánlatunkat. Vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy elkészíthessük önnek árajánlatunkat.

Célmeghatározás

Legyenek konkrét elképzeléseink, kiindulási alapként legalább a hidegburkolatok anyagait, a festett falak színét, az új berendezések jellegét, pontos helyzetét határozzuk meg. Ha térelhatároló falakat akarunk megszűntetni, áthelyezni, újat építeni készítsünk a meglévő és létesítendő alaprajzról egy vázlatos skiccet. Ha nincsenek jó ötleteink kérjünk segítséget ismerősöktől, de legjobb megoldás, ha lakberendezőt és/vagy belsőépítészt kérünk fel a helyettünk való ötletelésre.
Fontos megjegyezni, hogy a felújításnak két főbb irányvonala van, az egyik a helyreállítás (ide sorolható az állagmegóvás, vagy a rendeltetésszerű használat fenntarthatóságának érdekében tett karban tartás), a másik pedig a korszerűsítés. A helyes mód kiválasztásához azonban ismerni kell a felújítandó ingatlan állapotát, szerkezetét és a szerkezetek egymáshoz való viszonyát, összefüggéseit. Emiatt – főleg régebbi ingatlanok esetén – a célmeghatározást célszerű összevonni a tervezési fázis következő szakaszával.

Probléma feltárás

Azonban néhány mondatban itt hagynék pár lehetséges problémaforrást gondolatébresztés gyanánt, hogy eloszlassak minden kételyt és biztos lehessen abban a kedves olvasó, hogy minden rendben fog haladni beruházása során. Rögtön le is szögezném, hogy oldalakat lehetne teleírni a várható problémákról, de az összes úgysem érvényes minden ingatlanra.

Alápincézetlen földszinten salakfeltöltésen párnafára szegezett parketta van, amit cserélnénk aljzatbetonra ragasztott padlóburkolatra. Nem lehetetlen, de feltárás és annak alapján a helyes technológiai rétegrend megállapításának – és kivitelezésének – hiányában nem csak a padlóburkolatnak mondhatunk búcsút néhány éven belül, de komoly károsodást okozó folyamatokat is megindíthatunk az épület egyéb szerkezeteiben.

Csempe burkolat cseréje. Egészen biztos, hogy bontáskor nem fog leválni a vakolat, vagy sérülni az aljzat? Nem is fog le/felválni, egészen biztos, hogy a felület korszerű technológiával készített burkolat fogadására alkalmas? A helytelenül megválasztott mód és anyagok az új burkolatban való gyönyörködés idejét jócskán megrövidíthetik.

Mitől ázik a fal? Valóban úgy gondoljuk, hogy internetes fórumokon, közösségi csatornákon posztolt fotó melletti kérdésünkre megkapjuk a helyes választ? Jó ötlet megpróbálni, de valójában az érkező válaszokban a találgatásokra épülő problémakezelési módszerek csak bizonytalanságot szülnek, sokszor a leghitelesebbnek tűnő megoldás választása is csak felesleges pénzkidobás lesz. Építhetnek új válaszfalat oda ahova szeretnék? Ha igen, miből? Elbírja majd az alap nélküli aljzat, vagy a terhelésre nem méretezett födém? A korábbi festések ugyanolyan tulajdonságú anyaggal készültek? Ha nem, lesz ebből kifolyólag később probléma? A falak előkészítése tényleg csak alapozásból és festésből fog állni? Az 1960-as években épített ingatlanban a korszerű felújítási technológiák alkalmazhatók lesznek? Az anyagok beépítésével nem fognak megváltozni a szerkezetek épületfizikai tulajdonságai? A megváltozott épületfizikai tulajdonságok hasznosak lesznek, vagy éppen a szerkezetek károsodását, esetleg a komfortérzet romlását fogják okozni? (Fűtéskorszerűsítéssel csak óvatosan!) Könnyen bele lehet esni abba a hibába, hogy a célmeghatározást követően azonnal a lehetséges kivitelezőkhöz fordulunk ajánlatért, akik jó esetben helyszíni felmérést követően adnak is.

Azonban számos befolyásoló tényező miatt már közel sem lehetünk biztosak abban, hogy a beérkező ajánlatok ugyanarra a TECNOLÓGIAILAG HELYES műszaki tartalomra szólnak. Ha pedig a munkavégzés megkezdését követően kezd el a kivitelező – és persze vele együtt a megrendelő is – szembesülni a problémákkal, a határidő tartása miatt az csak kétségbeeséshez, kapkodáshoz és a lehetséges hibaforrások halmozásához vezet. Csak néhány példa, mik lehetnek még azok a félreértések, amik adott esetben további problémákat, költségnövekedést és hosszabb kivitelezési időt okoznak.

Előkészítő kiértékeléssel, cselekvési (megvalósithatósági) lehetőségek keresésével

Tudni kell, hogy a különböző szerkezetekre, felületekre milyen módon és anyaggal építhetünk további rétegeket, ismerni kell a különbséget például a cementes mészhabarcs, valamint a meszes cementhabarcs tulajdonságai, alkalmazási lehetőségei közt. Ahogy azt is érdemes tudni, hogy például hagyományos, századforduló előtt alkalmazott technológiákkal épített házban kerülni kell a zárt pórusú, vagy zárt pórust képző, alacsony páradiffúziós tényezővel rendelkező építőanyagok (például magas cementtartalmú vakolatok, vagy burkoláshoz nagyméretű greslapok) alkalmazását. Az elemzés során derül ki, hogy milyen építőanyagokat érdemes, vagy szükségszerűen kell használnunk a tartós eredmény érdekében, egyben meghatározza és le is szűkíti számos olyan anyag körét, ami a végleges felületet adja, mint például a burkolatok, festékek. Mindez abból a szempontból fontos, hogy adott esetben két, ránézésre azonos megjelenésű felület eltérő technológiával történő kivitelezésének költségei nagyságrendbeli különbséget mutatnak, ellenben a nem megfelelő technológia alkalmazása miatt az elkészített mű élettartama is lényegesen rövidebb lehet. Érdemes ilyenkor eltöprengeni azon, ha a megfelelő technológiával készült munka kétszer annyiba kerül, de ehhez képest a várható élettartama többszöröse lehet a másiknak, vajon melyiket érdemes választani? A tervezési fázis ezen szakaszában kell meghatározni továbbá a kivitelezés sorrendjét is. Gondolom nem kell külön magyarázni azt, hogy miért ne a burkolási munkák befejezése után hívjuk a villany-és/vagy vízvezeték szerelőt. Nem kell túlgondolni, a szakági kivitelezőknek az újabb problémaforrások elkerülésének érdekében így is, úgy is két etapban kell felvonulni. Első alkalommal az alapszerelések, új vezetékhálózatok kiépítésekor, második körben pedig a szakipari munkákat követően a szerelvényezéskor. A kettő összevonása szinte kivitelezhetetlen. A készre burkolt vagy festett falakban nem célszerű a vezetékek számára hornyokat vágni, de a szerelvények és berendezések elhelyezéséhez gyakorlatilag a végleges felületek megléte szükséges.

Falon kívüli szerelések esetén ez nem probléma, pontosan emiatt érdemes előre tervezni, hogy majd a megvalósulás melyik szakaszában kell becsatlakozni a szakági kivitelezőknek.
Most már ismerjük a célt, a hozzá vezető utat, kiértékeltük a cselekvési lehetőségeket. Már csak arra van szükség, hogy elképzeléseink megvalósításának kivitelezési költségeit minden vállalkozó ugyanazon feltételek szerint árazza, hozzuk közös nevezőre a műszaki tartalmat. Ezt legegyszerűbben…

Tételes, árazatlan költségvetési kiírás készítésével tehetjük meg

Nem utolsó szempont – tapasztalatból mondom – hogy egy gondosan előkészített, alapos tervezéssel összeállított műszaki tartalom alapján meghirdetett ajánlatkérés riasztólag hat a kóklerekre. Számukra a dokumentáció a megrendelő tájékozottságát, ezáltal a szigorú műszaki kontroll lehetőségét vetíti előre, ami drasztikusan csökkenti a megrendelő átverésének, becsapásának és a minősíthetetlen munkájuk átadásának esélyét. Mint tudjuk ők a kisebb ellenállás irányába mennek és olyan megrendelőkre vadásznak, akiket a hiányos építőipari ismereteikkel – ha van egyáltalán – is az orruknál fogva tudnak vezetni. Sokan úgy gondolják, hogy a fenti értelemben vett tervezéshez segítséget igénybe venni eleve olyan költséggel jár, ami megfizethetetlen és/vagy felesleges.

A beérkező ajánlatok elbírálása leegyszerűsödik, hiszen okkal feltételezhetjük, hogy az azonos műszaki tartalom figyelembevételével valóban az ár lehet az elsődleges döntő szempont.
A vállalkozóval a munkavégzés során a rész-vagy teljes végteljesítés elszámolását is megkönnyíti, valamint átláthatóbbá válik az esetlegesen felmerülő pót-vagy többletmunka kezelése is. A költségvetés készítése során figyelembe vett lehetséges munkarész(ek) elvégzésének (pl. falbontás-építés) szükségtelenné válása esetén nem lehet kérdés, hogy mennyi az elmaradt munkarész költsége, tételes elszámolás esetén hosszas vitát kerülhetünk így el. A technológiai sorrendek az ajánlatkéréskor akkor van jelentősebb szerepe, ha a munkát nem generálkivitelezővel, hanem szakági bontásban, mindent külön szakkivitelezővel akarunk elvégeztetni. Mind a megrendelő, mind a vállalkozók könnyebben tudnak előzetes ütemezést adni, így a kivitelezés várható időtartama is könnyebben körvonalazható.